瑕疵担保責任⇒契約不適合責任に改正
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わりました
2020年4月に民法が改正に伴い、「瑕疵（かし）担保責任」が「契約不適合責任」へと変わりました。この改正によって、施主は、請求可能な権利の選択肢が増え、請求できる損害の範囲が拡張され、権利行使期間の負担が軽減されることになります。
今回の改正は施主にとってはメリットが増え、事業者にとっては責任範囲が広がる内容となっています。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の比較
改正されたのはどんな内容なのでしょうか？
今回は、従来の「瑕疵（かし）担保責任」と、新しく改正された「契約不適合責任」を比較していきたいと思います。
瑕疵担保責任とは？
住宅における瑕疵担保責任「住宅瑕疵担保責任」について、抑えておきましょう。
「住宅瑕疵担保責任」とは、新築住宅の引き渡し後に瑕疵が見つかった場合に、補修を行った事業者が責任を負う制度です。
住宅の「瑕疵」とはキズや欠陥を意味し、購入時には気づきにくいシロアリの被害や雨漏りなどが該当します。
改正内容の比較
１，責任の対象
瑕疵担保責任における対象とは、売買の目的物（新築物件）に「隠れた」瑕疵があるものとされていました。
新築物件引き渡しの際にはわからなかった（隠れた）キズ、欠陥、シロアリ被害、雨漏りなどを指します。重要なのは、【隠れた瑕疵】という部分です。契約時に明確になっている瑕疵については、施主は了承して購入したと考え、責任対象にはなりません。
契約不適合責任における対象とは、契約内容が重要な意味を持ちます。契約書に書かれている内容と不適合な箇所があれば、隠れた部分であろうが、明確部分であろうが、【契約書と不適合な瑕疵がある】場合は、事業者に責任があると判断されます。「隠れた部分の瑕疵」という制限がなくなりました。
２，施主の請求可能な権利
瑕疵担保責任での請求可能な権利は、施主は事業者に対し請求可能な権利は、原則として「契約の解除」又は「損害賠償請求」のみでした。
契約不適合責任での請求可能な権利は、従来の「契約の解除」・「損害賠償請求」だけでなく、「目的物の修補」、「追完請求」、「代金減額請求」が可能となり、施主の請求可能な権利・選択肢が大きく広がりました。
３，損害賠償の事業者の帰責事由の要否
帰責事由とは、「責めに帰すべき事由」という意味で、責められるべき理由や落ち度、過失のことを言います。
瑕疵担保責任では、「売主が無過失の場合も損害賠償責任を負う」とされていました。「隠れた瑕疵」が見つかった場合は、その原因が事業者側の過失でなくても、事業者は責任を負わなくてはならないという意味です。
契約不適合責任では、「事業者に過失がある場合にのみ、事業者は損害賠償責任を負う」と改正されました。つまり、契約後に不適合部分が見つかった場合、その不適合部分が事業者による過失でないことを証明できれば、事業者は「損害賠償請求」応じなくても良いことになります。
しかしながら、契約不適合責任においては、事業者は無過失と証明できたとしても、履行の追完請求、代金減額請求、契約の解除には応じる必要はあるので、やはり事業者側の責任負担は大きいと考えられます。
４，損害賠償の範囲
瑕疵担保責任は、【信頼利益】に基づく賠償責任の範囲のみでした。信頼利益とは（契約が有効だと信じて費やし、結果的に無駄となった費用（契約締結前の状態に買主を戻す費用））のみに限定されます。
契約不適合責任は、【信頼利益】＋【履行利益】に基づく賠償責任の範囲までとなってます。履行利益（契約が履行されたならば買主が得られたであろう利益（転売利益等））も含まれる。
不動産売買を例にすると、民法改正前の信頼利益においては「不動産売買が成立する」と信じて取り寄せた登記簿謄本や交通費などの諸費用が保証されましたが、民法改正後の履行利益においては不動産売買の成立後、購入した不動産を転売して得る利益のことまで保証することになっています。
５，責任追及の権利行使期間
瑕疵担保責任では、原則として【契約締結（引き渡し日）から1年以内に行使】しなければなりません。行使とは、事業者に対して責任追及をする旨の意思を示すことです。施主からみると、物件引き渡し後、1年以内に隠れていた瑕疵が見つかり、その責任追求をする意思表示が必要となります。
契約不適合責任では施主が【不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知】すれば、その後になってから責任追及の具体的請求をすることも可能とされました。ただし、その責任追及の権利行使については不適合を知った時から5年又は引渡しの時から10年までの間にしない場合、消滅時効となります。
６．まとめ表
今までの内容を簡単な表にまとめてみました。
| No | 項目 | 瑕疵（かし）担保責任 | 契約不適合責任 |
| １ | 責任の対象 | 【隠れた瑕疵】の判明 | 契約内容との不適合があった場合 |
| ２ | 施主の請求可能な権利 | 損害賠償請求、契約解除 | 損害賠償請求、契約解除、 追完請求、代金減額請求 |
| ３ | 損害賠償の事業者の帰責事由の要否 | なし | あり |
| ４ | 損害賠償の範囲 | 信頼利益（契約が有効だと信じて費やし、結果的に無駄となった費用（契約締結前の状態に買主を戻す費用）） | 信頼利益＋履行利益（契約が履行されたならば買主が得られたであろう利益） |
| ５ | 責任追及の権利行使期間 | 引き渡し日から1年以内に行使が必要 |
不適合を知ってから1年以内に通知が必要 |
まとめ
以上のように、今回の改正により事業者側の責任がより重くなるようです。事業者にとっては、瑕疵担保保険の加入がより必要となってくるでしょう。
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